Максим Шубарев - интервью газете "Деловой Петербург"

 

Нам некогда рассуждать о кризисе - работать нужно

Максим Шубарев

Деловой Петербург  №127 09.08.2017

От чего зависит спрос на квартиры в новостройках, как изменения в законодательстве влияют на девелоперов и каких показателей достигнет петербургский строительный рынок к концу 2017 года, рассказал в интервью «Деловому Петербургу» председатель совета директоров Setl Group Максим Шубарев.

Произошли ли на строительном рынке Петербурга заметные изменения в первом полугодии 2017 г.? Что можно назвать основными трендами этого года?

- Глобальных изменений мы не заметили. Если говорить о рынке, спросе, то ситуация стабильна. Для строительной отрасли это сейчас самое важное. Наши аналитики из «Петербургской недвижимости» подвели итоги II квартала: спрос на 5% превысил показатели первых 3 месяцев этого года и почти совпал с итогами II квартала 2016 года. Если сравнивать этот и предыдущий год по первым полугодиям, то есть небольшое снижение спроса - в пределах 10%. Но это результат прошлогоднего ажиотажа и рекордов продаж. Сейчас показатели вернулись к норме.

А как вы оцениваете недавно принятые в третьем чтении поправки к 214- му закону?

- Для строительного сообщества они стали потрясением. Если ранее у нас была последовательная реформа законодательства о долевом строительстве, то сейчас логическая нить, на мой взгляд, потеряна. Ряд поправок, касающихся требований к застройщикам, выглядит как бессмысленное закручивание гаек. Создаются не столько барьеры для фирм-однодневок,  сколько трудности для работы всей строительной отрасли. А времена сейчас и так непростые. Если крупные компании имеют достаточный запас прочности для устойчивости в таких условиях, то мелким игрокам будет совсем невесело. Да и никому весело не будет. Остается надеяться, что до вступления в силу новой редак­ции к ней будут разработаны и применены разумные поправки.

Как вы оцениваете результаты перво­го полугодия для вашей компании?

- Второй квартал мы завершили ростом продаж  жилой и коммерческой недвижимости на 23% (в денежном выражении) по сравнению с аналогичным периодом 2016 года. Продажи квартир выросли на 19%, коммерческих помещений - в 2,3 раза. С начала года мы вывели в продажу несколько новых объектов, среди них есть очень интересные - например, «Петровский. Квартал на воде» на Петровском ост­рове или Victory Plaza в Московском районе, рядом с Парком Победы.

Был и один непростой старт - это малоэтажный жилой комплекс «Планетоград», где нам пришлось работать на фоне конфликта, сложившегося не по нашей вине и в какой-то момент искусственно разду­вавшегося. Однако сейчас проект успешно развивается, могу сказать, интерес покупателей к нему устойчив и растет.

До конца года есть план вывести на рынок еще один крупный интересный про­ект в Выборгском районе. Всего до конца года выведем на рынок около 500 тыс. м2. Прогнозный объем ввода жилья по итогам этого года - около i млн м2 общей площади.

Пришлось ли вам как-то корректировать работу компании? На что сейчас приходится больше обращать внимание?

Главное, на что сейчас стоит обращать внимание, - ужесточение условий работы и растущая цена ошибок. Любой неудачный проект, появляющийся на рын­ке, заметно отражается на картине спроса той или иной компании. Чтобы этого не допустить, мы корректируем что-то буквально каждый день. Стараемся держать руку на пульсе, и это пульс нашего города и его жителей, наших покупателей. Стремимся к идеальной формуле: быстрые темпы, высокое качество, до­ступная для покупателя цена.

Ряд компаний показали снижение продаж, а вы в плюсе. От чего сейчас, по-вашему, в основном зависит спрос? Какие факторы оказываются решаю­щими для покупателя?

- Базовые требования покупателя остаются неизменными: локация, цена, репутация застройщика. Причем репутация все чаще превалирует. Покупатель стал требовательным, придирчивым. Это очень хороший тренд. Ну и при прочих равных ключевым критерием выбора становится качество, продуманность проекта, наличие дополнительных опций, способных сделать жизнь в этом доме комфортной. Это множество различных мелочей, которые выходят за рамки квартиры и из которых складывается удобство по­вседневной жизни. Благоустроенные дворы, магазины, спортивные площадки и велодорожки, элементы ландшафтного дизайна и даже арт-объекты.

Учитывая, что мы одна из первых в России компаний, взявшаяся за крупные про­екты квартальной застройки, вопросам комплексного благоустройства уделяем большое внимание уже много лет. Разработали даже специальные стандарты оснащения жилых комплексов элементами инфраструктуры и благоустройства. Всегда стараемся думать о том, что нужно людям. Есть много положительных примеров, воплощенных в жизнь. Вот из недавнего: в двух наших жилых комплексах организованы большие пешеходные зоны с фонтанами, заработавшими эти летом. В ответ мы получили массу положительных отзывов от новоселов. Думаю, в ближайшие годы для покупателя это и будет решающим фактором - понимание, что застройщик позаботился о соблюдении его интересов и обеспечил его комфортом во всем.

Происходят ли изменения в расстановке сил на рынке? Можно ли нам ожи­дать новых печальных историй с затянутыми стройками и разорившимися компаниями?

- Всегда искренне хочется надеяться, что никаких громких банкротств у нас не произойдет. И в последние годы все для этого делается, в том числе на законодательном уровне. Отчасти поэтому условия работы становятся все более жесткими - в части законодательных норм, конкуренции, избирательности покупателя. Не стоит также забывать, что земельный ресурс в городе практически исчерпан. Застройка окраин тоже не может быть бесконеч­ной в том виде, в котором она происходит сейчас.

Каковы же тогда дальнейшие перспективы развития города?

- Остается много сложных, неоднозначных зон, например, неиспользуемые территорий промышленных предприятий. При этом локации очень интересные. Вывод таких предприятий из центральных районов видится естественным и необходимым вектором градостроительного развития. Но здесь мы сталкиваемся с целым рядом невероятно сложных вопросов: как имущественно-правовых, так и вопросов изменения функционального назначения участка. А также таких важных и глобальных, как сохранение памятников, рекультивация земель. В нашем портфеле уже есть несколько таких проектов. Все они, я считаю, удачные. Внешний облик этих частей города стал куда привлекательнее после редевелопмента. Они обрели новое лицо. Однако каждый раз, входя в такой проект, мы встречаемся с задачами, можно сказать, эксклюзивной сложности. Каждый раз это ручное управление и невозможность применения шаблонных решений.

Вы строите как масс-маркет в активно застраиваемых локациях, так и элит­ные дома, комплексы бизнес-класса в центральных районах. В каких сег­ментах ситуация более стабильна?

- В нашем портфеле соотношение проектов масс-маркета, бизнес- и премиум- класса составляет соответственно 85, 10 и 5%. Это совпадает с общей картиной на рынке. По всем нашим проектам, вне зависимости от класса, ситуация стабильна. Однако если брать общую ситуацию на рынке, то где-то она может быть и менее устойчивой. Но это скорее относится не к какому-то конкретному классу, а, как уже говорилось, к отдельным проектам, которые в силу концептуальных промашек попали в высококонкурентную среду, обладая не самыми удачными потребительскими характеристиками.

Появляются ли сейчас новые проекты?

- Проекты, безусловно, появляются. Замедления темпов я не вижу. Но и ускорения не происходит. С начала года строители вывели на рынок чуть больше 2 млн м2 жилья - это примерно столько же, сколько во второй половине 2016 года. Это говорит о том, что спрос и предложение в целом уравновешены.

- Временами слышу мнения о грядущем затоваривании рынка. Согласиться не могу. Механизм управления строительными проектами у профессиональных компаний гибкий. Мы, как и другие застройщики, регулируем темпы вывода новых очередей в зависимости от конъюнктуры рынка. Во всяком случае, так делают компании с отлаженной системой управления строительными и маркетинговыми процессами. А именно такие компании обеспечивают сегодня значительную часть предложения на рынке.

Сейчас часто говорят, что строители не могут дальше удерживать цены на прежнем уровне - из-за роста цен на стройматериалы, например. Каков ваш прогноз относительно цен?

- До конца года вряд ли цена сильно изменится.

Как бы вы охарактеризовали текущую ситуацию: находится ли строительная отрасль до сих пор в кризисе или уже выходит из него?

- Выход из кризиса происходит и будет происходить постепенно, одновременно с общей стабилизацией экономической ситуации в стране. Но, что важно, имен­но строительная отрасль Петербурга и Ленинградской области показала позитивный пример адаптации в условиях кризиса. За последние 2,5 года мы пережили два ажиотажных скачка спроса, но при этом избежали ценовых качелей и сохранили равновесие. Сегодня условия для покупки жилья благоприятны: пред­ложение есть, оно разнообразно, ипотеч­ные ставки снизились. При этом люди как нуждались, так и продолжают нуждаться в новом, качественном и комфортном жилье. Ошибка думать, что эта потребность может куда-то исчезнуть. Поэтому отрасли, можно сказать, не до рассуждений о кризисе - работать нужно.

Что бы вы хотели пожелать строителям накануне их профессионального праздника?

- Стабильности, процветания, а главное - любви к своему прекрасному, нужному и незаменимому делу!

 

Биография Максима Шубарева

- Трудовую деятельность начал в 1985 году в НПО «Ленинец».

- В 1994 г. вместе с Яном Изаком и ХК «Ленинец» основал строительную компанию «Петербургская недвижимость».

- В 2007 году компания была преобразована в холдинг Setl Group, председателем совета директоров которого Максим Шубарев является сейчас.

- В 2008 -2015 гг. президент СРО НПО «Объединение строителей Санкт-Петербурга».

- В н/вр вице-президент Союза промышленников и предпринимателей Санкт-Петербурга.

Справка Холдинг Setl Group

- Основан в 1994 г. как строительная компания «Петербургская недвижимость».

- Ключевое направление - девелопмент.  Входящая в холдинг компания Setl  City ведет строительство жилья, коммерческих и социальных объектов в Петербурге,  Ленобласти, Калининграде и его спутниках.

- Лидер строительной отрасли России по вводу жилья в 2016 г. (по данным НОЗА).